Применение кадастровой стоимости при расчете НДФЛ с дохода от продажи недвижимости возможно только с учетом вступившего в силу судебного решения об ее изменении

К.Л.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 3 по Оренбургской области от 1 марта 2023 г. № 880 о привлечении ее к ответственности за совершение налогового правонарушения. Основанием для оспаривания послужило несогласие с расчетом налоговой базы по НДФЛ, исчисленной исходя из кадастровой стоимости проданного нежилого здания, а не его договорной цены. Истец ссылалась на решение Оренбургского областного суда от 7 ноября 2022 г., которым кадастровая стоимость объекта была установлена в размере рыночной.

Решением Тоцкого районного суда Оренбургской области от 15 мая 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением Оренбургского областного суда от 17 августа 2023 г. и кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31 октября 2023 г., в удовлетворении требований К.Л.В. отказано. Суды согласились с позицией налогового органа, посчитав, что кадастровая стоимость, примененная при расчете налога, соответствовала законодательству на момент совершения сделки.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела суды не применили подлежащие применению нормы налогового законодательства, регулирующие порядок определения налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимости. В нарушение положений статьи 214.10 НК РФ налоговая база была рассчитана исходя из первоначальной кадастровой стоимости объекта, тогда как на момент вынесения решения налоговым органом имелось вступившее в законную силу судебное решение об установлении иной кадастровой стоимости.

Налоговый орган необоснованно отказался учитывать решение Оренбургского областного суда от 7 ноября 2022 г., которым кадастровая стоимость нежилого здания была определена в размере 1 470 000 руб. Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, кадастровая стоимость, установленная в результате оспаривания, подлежит применению с 1 января года подачи заявления о пересмотре, то есть с 2022 года, что исключало ее использование для расчета налога за 2021 год.

Применение первоначальной кадастровой стоимости противоречило принципам соразмерности налогообложения и справедливости, закрепленным в статье 3 НК РФ. Последующие акты Правительства Оренбургской области подтвердили, что рыночная стоимость объекта значительно ниже той, которую использовал налоговый орган при доначислении налога.

Отсутствие правового обоснования для отказа в учете судебного решения привело к неправильному определению налоговых обязательств К.Л.В. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 НК РФ, если доход от продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, налоговая база определяется с учетом понижающего коэффициента, но только при условии применения актуальной кадастровой оценки.

Судебные инстанции не проверили законность расчета налога с учетом измененной кадастровой стоимости, что повлекло нарушение прав заявителя. В результате оспариваемое решение налогового органа не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и признал решение налогового органа от 1 марта 2023 г. № 880 незаконным.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2024 № 47-КАД24-3-К6

История рассмотрения дела

• Тоцкий районный суд Оренбургской области, дело № 2а-236/2023
• Оренбургский областной суд, дело № 33а-5647/2023
• Шестой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-23163/2023