Помещение пристроенной лоджии не включается в состав общего имущества дома, если выход на нее имеется только из одной квартиры и она предназначена для бытовых нужд проживающих, даже при включении несущей плиты в общее имущество

Наследник обратился к Ответчику с иском о включении пристроенной лоджии в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования на квартиру с учётом лоджии и сохранении квартиры в реконструированном виде. В обоснование требований Наследник указал, что Наследодатель возвёл лоджию на основании разрешения межведомственной комиссии, проект был согласован, а работы приняты приёмочной комиссией, однако при оформлении наследства лоджия не была учтена. Ответчик возражал против доводов кассационной жалобы.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 10 апреля 2017 г. иск удовлетворён: лоджия включена в состав наследственного имущества, квартира сохранена в реконструированном состоянии, за Наследником признано право собственности в порядке наследования. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. решение отменено и в иске отказано со ссылкой на принадлежность пристройки к общему имуществу многоквартирного дома и необходимость перераспределить доли всех собственников.

Нарушения, установленные Верховным Судом: смешение правового режима помещения лоджии и несущей плиты

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция отнесла пристроенную лоджию к общему имуществу многоквартирного дома без разграничения помещения лоджии и ограждающей несущей конструкции. Отказ в иске был основан на необходимости перераспределить доли всех собственников в общем имуществе, хотя Наследник просил признать право собственности не на лоджию как самостоятельный объект, а на квартиру в целом в реконструированном состоянии. Апелляционная инстанция тем самым разрешила иной вопрос, чем тот, который следовал из заявленных требований.

Реконструкция была произведена после того, как межведомственная комиссия разрешила пристройку лоджии, а орган архитектуры и градостроительства согласовал проект. Приёмочная комиссия зафиксировала завершение работ без отклонений от проекта. На утверждённом плане земельного участка лоджия была показана вместе с домом, а в техническом паспорте были приведены сведения о пристроенной лоджии. Специализированная организация пришла к заключению, что пристройка не оказывает отрицательного влияния на основные конструкции, надёжность, безопасность и сейсмостойкость здания и может использоваться как подсобное помещение квартиры. После смерти Наследодателя право на квартиру было зарегистрировано за Наследником без учёта лоджии, поэтому Наследник заявил требования о квартире в реконструированном состоянии.

Выход на лоджию осуществлялся только из одной квартиры, и лоджия не была предназначена для обслуживания других помещений. Она использовалась для бытовых и иных нужд проживающих и являлась вспомогательным помещением квартиры. Хотя площадь лоджии не учитывается в общей площади квартиры, помещение по этому основанию не относится к общему имуществу дома. К общему имуществу могла быть отнесена только ограждающая несущая конструкция — балконная плита или плита лоджии.

Без разграничения помещения лоджии и несущей конструкции апелляционная инстанция не могла определить, требовалось ли перераспределение долей собственников и имелись ли основания рассматривать пристройку как самостоятельный объект. Квалифицировав лоджию как самовольную постройку, суд не оценил разрешение, согласованный проект и акт приёмки. Вследствие этого отказ в удовлетворении требований был основан на правовой оценке, не соответствовавшей предмету иска и установленным обстоятельствам.

В силу частей 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к квартире относятся комнаты и помещения вспомогательного использования, а согласно части 5 статьи 15 площадь лоджии не учитывается в общей площади жилого помещения. Согласно части 1 статьи 36 этого кодекса и пункту 2 Правил содержания общего имущества к общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также несущие конструкции дома. При повторном рассмотрении дела согласно статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом пункта 21 постановления Пленума от 19 июня 2012 г. № 13 апелляционной инстанции надлежало оценить фактические обстоятельства и дать им юридическую квалификацию в пределах заявленных требований. Апелляционная инстанция не применила эти критерии и отказала в иске без надлежащего материального и процессуального основания.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 19-КГ18-9

Применимые нормы

Части 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации — Виды жилых помещений

Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации — Объекты жилищных прав

Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации — Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме — Определение состава общего имущества

Статья 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — Порядок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции

Пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 — Рассмотрение дела судом апелляционной инстанции: порядок, сроки, пределы, полномочия

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии суду надлежит разграничить помещение лоджии, доступное только из этой квартиры и не предназначенное для обслуживания других помещений, и ограждающую несущую конструкцию дома, а также оценить разрешительную документацию на реконструкцию. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 03.07.2018 № 19-КГ18-9 указала, что помещение такой лоджии не относится к общему имуществу, тогда как к общему имуществу может относиться балконная плита или плита лоджии. Поскольку дело было направлено на новое рассмотрение, Судебная коллегия не разрешила окончательно вопрос о праве собственности на квартиру в реконструированном состоянии.