Уведомление гражданина о планируемом строительстве проверяется по сведениям о категории земель, виде разрешённого использования и территориальной зоне, действующим на дату поступления обращения в орган местного самоуправления

Административный истец владеет земельным участком площадью 4512 кв. м в землях населённых пунктов. Вид разрешённого использования — отдельно стоящие усадебные жилые дома. Административный истец уведомил Орган местного самоуправления о планируемом строительстве одноэтажного дома площадью застройки 150 кв. м. В ответ пришло уведомление от 14.03.2024 № 21 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства: участок образован из земель сельскохозяйственного назначения, а для выделения элементов планировочной структуры и установления красных линий нужен проект планировки территории кадастрового квартала. Административный истец просил признать названное уведомление незаконным и обязать Орган местного самоуправления рассмотреть обращение заново.

Северский районный суд Краснодарского края решением от 26.09.2024 в удовлетворении требований отказал. Краснодарский краевой суд определением от 17.12.2024 и Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции определением от 08.04.2025 решение оставили без изменения. Суды исходили из того, что застройку ограничивает градостроительный регламент, что территория ранее относилась к землям сельскохозяйственного назначения и что красные линии устанавливает документация по планировке, до сих пор не разработанная. Судебные акты обжалованы в Верховный Суд Российской Федерации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: чем подтверждается недопустимость размещения дома

Верховный Суд установил, что администрация сослалась на обстоятельства, которых в день поступления уведомления не существовало. Участок к землям сельскохозяйственного назначения уже не относился: категория земель изменилась задолго до обращения. Проект планировки кадастрового квартала не разрабатывался, и разрабатывать проект застройщик не был обязан. Суды приняли обе ссылки, не проверив, действовали ли названные администрацией ограничения на день, когда уведомление поступило.

По выпискам из реестра недвижимости участок числится в землях населённых пунктов. Вид разрешённого использования назван прямо: отдельно стоящие усадебные дома с местами приложения труда, товарным личным подсобным хозяйством, садоводством и огородничеством. В единое землепользование, которое отнесено к землям сельскохозяйственного назначения и отведено под сельскохозяйственное производство, вошли другие земельные участки. Происхождение участка из сельскохозяйственных земель вывода о недопустимости строительства не обосновывает.

Участок лежит в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1. Градостроительным регламентом зоны Ж-1 разрешено возводить такие дома и вести личное подсобное хозяйство на приусадебном участке. По генеральному плану Григорьевского сельского поселения территория входит в функциональную зону малоэтажной индивидуальной застройки. Заявленный одноэтажный дом площадью застройки 150 кв. м предельным параметрам правил землепользования и застройки поселения на день подачи уведомления отвечал. Ни вид разрешённого использования, ни регламент размещению дома не мешали.

Администрация не отрицала, что подъездов, подходов и территории общего пользования в границах спорной территории нет. Однако решение о подготовке документации по планировке принимает сама администрация — орган местного самоуправления поселения либо муниципального округа, по собственной инициативе. Гражданина, намеренного возвести жилой дом, закон готовить такую документацию не обязывает. Собственник представил всё, что требовалось, и отвечать за бездействие муниципалитета не должен.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственник возводит жилые здания по целевому назначению участка и разрешённому использованию. По смыслу норм пункта 2 части 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ограничения, свидетельствующие о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, должны действовать на момент поступления уведомления о предстоящем строительстве, а не планироваться к принятию в будущем. В соответствии со статьями 45 и 46 названного кодекса решение о подготовке документации по планировке территории принимает орган местного самоуправления. Направить оспоренное уведомление администрация была не вправе, а суды не вправе были признать уведомление законным.

Отменены решение Северского районного суда Краснодарского края от 26.09.2024, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 17.12.2024 и кассационное определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2025. Административный иск удовлетворён. Уведомление от 14.03.2024 № 21 признано незаконным и отменено, на Орган местного самоуправления возложена обязанность повторно рассмотреть обращение застройщика о планируемом строительстве усадебного жилого дома.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2025 № 18-КАД25-54-К4

Применимые нормы

• Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ — Права собственников земельных участков на использование земельных участков
• Пункт 2 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ — Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
• Часть 1 статьи 45 ГрК РФ — Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены

Правовая позиция для вставки в документ

Ссылаясь на недопустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства, орган местного самоуправления обязан указать ограничение, которое действует в день поступления уведомления застройщика. История образования земельного участка таким ограничением не является, если реестр недвижимости показывает иную категорию земель и разрешённое использование под жилой дом. Неразработанная документация по планировке территории ограничением тоже не служит: решение о подготовке документации орган принимает сам, и готовить документацию за орган гражданин не должен. Соответствие дома предельным параметрам разрешённого строительства и иным обязательным требованиям настоящим подходом не предрешается. Такой правовой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 10.12.2025 № 18-КАД25-54-К4.