Нахождение земельного участка в зоне фактического использования исключает новое строительство ИЖС даже при разрешенном виде использования

А.Г.М. обратилась в МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета г. Казани» с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на принадлежащем ей земельном участке. В ответ административный орган направил уведомление о несоответствии параметров строительства установленным требованиям, сославшись на расположение участка в территориальной зоне «Ф» (зона фактического использования территорий) согласно Правилам землепользования и застройки г. Казани. Административный истец оспорил данное уведомление, требуя его признания незаконным и обязания ответчика повторно рассмотреть уведомление.

Приволжский районный суд г. Казани отказал в удовлетворении требований, указав на соответствие оспариваемого уведомления нормам градостроительного законодательства. Однако судебная коллегия Верховного Суда Республики Татарстан и Шестой кассационный суд общей юрисдикции отменили это решение, удовлетворив требования административного истца, сославшись на разрешенное использование земельного участка под ИЖС и отсутствие изменений в ЕГРН.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд пришел к выводу, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, неправильно применив положения Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки города Казани.

Согласно части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, уполномоченный орган обязан проверять соответствие параметров планируемого строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Земельный участок административного истца находится в зоне «Ф» (зона фактического использования территорий), где градостроительный регламент (статья 40 Правил землепользования и застройки г. Казани) допускает только сохранение существующего использования объектов, сведения о которых уже внесены в ЕГРН.

Пункт 3 статьи 40 Правил землепользования и застройки прямо устанавливает, что в случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства все допустимые параметры принимаются равными нулю. Это означает, что строительство новых объектов ИЖС в данной зоне законодательно исключено. Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно проигнорировали данное ограничение, сославшись лишь на разрешенное использование участка под ИЖС без учета территориального зонирования.

Часть 7 статьи 51.1 ГрК РФ требует, чтобы уполномоченный орган при рассмотрении уведомления о строительстве проверял не только вид разрешенного использования земельного участка, но и соответствие проекта установленным градостроительным регламентам. Поскольку зона «Ф» не предусматривает возведение новых объектов, а лишь фиксирует сложившееся использование, административный ответчик правомерно отказал в согласовании строительства.

Кроме того, пункт 4 статьи 40 Правил землепользования и застройки прямо запрещает предоставление разрешений на отклонение от нулевых параметров строительства в зоне «Ф». Следовательно, у административного ответчика отсутствовали правовые основания для выдачи положительного уведомления, а суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно посчитали отказ незаконным.

Судебная коллегия Верховного Суда также отметила, что суды нижестоящих инстанций не учли разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), согласно которым при оценке допустимости строительства необходимо руководствоваться не только видом разрешенного использования участка, но и актуальными градостроительными регламентами, включая территориальное зонирование.

Таким образом, Верховный Суд признал, что оспариваемое уведомление о несоответствии параметров строительства было вынесено правомерно, а его отмена судами апелляционной и кассационной инстанций основана на неправильном толковании норм градостроительного законодательства.

В связи с этим, апелляционное и кассационное определения были отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2025 № 11-КАД25-1-К6