Производственная зона для участка сельскохозяйственного назначения сама по себе не меняет его категорию и не даёт основания для отказа в выкупе без торгов

Арендатор земельного участка, отнесённого к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного использования», обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов за плату. При повторном рассмотрении заявления 03.05.2024 Комитет отказал, поскольку такой вид разрешённого использования не предусмотрен градостроительным регламентом производственной зоны. Арендатор оспорил решение и просил признать его незаконным и возложить на Комитет обязанность совершить определённые действия.

Красноармейский районный суд Челябинской области 21.08.2024 отказал в удовлетворении административного иска. Челябинский областной суд 25.11.2024 и Седьмой кассационный суд общей юрисдикции 08.07.2025 оставили решение без изменения. Суды исходили из того, что территориальная зона сельскохозяйственного назначения была изменена на производственную, вследствие чего участок относится к землям населённых пунктов и не может быть выкуплен по основанию, на которое ссылался Арендатор.

Нарушения, установленные Верховным Судом: изменение территориальной зоны без перевода участка в другую категорию

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды связали изменение территориальной зоны с изменением категории земельного участка. После установления производственной зоны они отнесли участок к землям населённых пунктов и пришли к выводу, что его нельзя выкупить по основанию, на которое ссылался Арендатор. Между тем сведений о переводе участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не было. Без такого перевода нельзя было считать, что участок утратил прежнюю категорию и изменил целевое назначение.

Согласно выкопировке из генерального плана Озерского сельского поселения участок находился за границами населённого пункта. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следовало, что и на дату обращения Арендатора в Комитет, и на момент рассмотрения дела участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и имел вид разрешённого использования «для сельскохозяйственного использования». Представитель Комитета в судебном заседании пояснил, что категория земель не менялась и была изменена только территориальная зона.

Перевод земель иных категорий в земли населённых пунктов осуществляется путём установления или изменения границ населённого пункта. Эти границы отображаются в генеральном плане. Правилами землепользования и застройки границы населённых пунктов не устанавливаются, и перевод земельного участка из одной категории в другую на основании этих правил не осуществляется. Поэтому производственная зона при неизменной категории земель не означала выбытия участка из земель сельскохозяйственного назначения и изменения его целевого назначения.

Комитет повторно отказал, сославшись на несоответствие вида разрешённого использования участка целям заявления после установления производственной зоны. Однако участок по-прежнему относился к землям сельскохозяйственного назначения и сохранял прежний вид разрешённого использования. Поэтому одной производственной зоны было недостаточно для вывода о наличии названного основания для отказа. При повторном рассмотрении отказ по иным основаниям допускается, если имеются обстоятельства, препятствующие предоставлению участка в собственность.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации переданный в аренду участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, при соблюдении условий может быть продан без торгов. Согласно абзацу восьмому пункта 1 статьи 8 того же кодекса и части 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ перевод земель иных категорий в земли населённых пунктов осуществляется путём установления или изменения их границ. В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации они отображаются в генеральном плане. Поэтому при неизменной категории участка нельзя было обосновать отказ пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса только ссылкой на производственную зону.

Отменены решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 21.08.2024, апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.11.2024 и кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08.07.2025. По делу принято новое решение об удовлетворении административного иска. Решение Комитета от 03.05.2024 признано незаконным, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Арендатора от 03.11.2023.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2026 № 48-КАД25-25-К7

Применимые нормы

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации — Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

Пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации — Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Подпункты 1 и 2 пункта 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации — Состав земель в Российской Федерации

Абзац восьмой пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации — Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

Пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации — Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Пункт 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации — Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

Подпункт 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации — Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Часть 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ — Особенности перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов

Пункт 3 части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации — Содержание генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа, генерального плана городского округа

Часть 1 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации — Основания для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке

Правовая позиция для вставки в документ

Установление производственной зоны в правилах землепользования и застройки само по себе не свидетельствует о выбытии участка из категории земель сельскохозяйственного назначения и об изменении его целевого назначения, если перевод в другую категорию не осуществлялся. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в кассационном определении от 18.02.2026 № 48-КАД25-25-К7 указала, что границы населённых пунктов не устанавливаются правилами землепользования и застройки и перевод земельных участков из одной категории в другую на основании этих правил не осуществляется. В рассматриваемом деле категория участка не менялась, а по генеральному плану он находился за границами населённого пункта. При наличии иных обстоятельств, препятствующих предоставлению участка в собственность, орган местного самоуправления вправе отказать по другим основаниям при повторном рассмотрении заявления.