Отсутствие заключения уполномоченного органа по отчету оценщика при банкротстве не препятствует регистрации права собственности, если торги и сделка не оспорены

П.В.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи. Основанием для приостановления регистрации послужило отсутствие положительного заключения МТУ Росимущества по отчету оценщика, направленного конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства ГУП ОНО «Центральное» Россельхозакадемии.

Ленинский районный суд г. Краснодара удовлетворил требования административного истца, признав уведомления незаконными и обязав Управление Росреестра зарегистрировать право собственности. Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие положительного заключения по отчету оценщика. Четвертый кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд пришел к выводу, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, неправильно применив положения статьи 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Уполномоченный орган (МТУ Росимущества) не направил конкурсному управляющему заключение по отчету оценщика в установленный тридцатидневный срок, что в соответствии с пунктом 3 указанной статьи лишает его право в дальнейшем оспаривать начальную цену продажи имущества.

Суды не учли, что вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2019 по делу № А32-34228/2015 подтвердило соблюдение конкурсным управляющим процедуры согласования начальной цены имущества. В соответствии с частью 2 статьи 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат повторному доказыванию и являются обязательными для судов.

Оспариваемые торги от 08.08.2017 и заключенный на их основе договор купли-продажи не признаны недействительными в порядке, предусмотренном статьей 449 ГК РФ. В отсутствие судебного решения о недействительности сделки у органа регистрации прав не имелось оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Судебные инстанции необоснованно придали решающее значение отсутствию положительного заключения уполномоченного органа, не приняв во внимание, что его непредставление в установленный срок не препятствует реализации имущества должника. Начальная цена была утверждена собранием кредиторов в размере, превышающем рекомендованную в отрицательном заключении сумму, что исключает доводы о занижении стоимости имущества.

Верховный Суд указал, что оспаривание действительности торгов и последствий сделки купли-продажи возможно только в рамках отдельного искового производства с участием заинтересованных лиц. Поскольку такие требования не заявлялись, а сделка сохраняет юридическую силу, отказ в государственной регистрации права собственности нарушает принцип правовой определенности и создает необоснованные препятствия в реализации имущественных прав добросовестного приобретателя.

Суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), согласно которой регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии судебного акта, признающего сделку недействительной.

В связи с этим, апелляционное определение Краснодарского краевого суда и кассационное определение Четвертого кассационного суда были отменены. Решение Ленинского районного суда г. Краснодара оставлено в силе.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2024 № 18-КАД24-64-К4