Предельные размеры, установленные муниципальными правилами, не применяются к участкам, предоставленным по закону о «дальневосточном гектаре», и не могут служить основанием для отказа в их регистрации

И.К.П. с 2022 года являлась собственником земельного участка площадью 9954 кв. м категории земель сельхозназначения, предоставленного по Федеральному закону от 01.05.2016 № 119-ФЗ. После межевания она разделила участок на два — площадью 5098 кв. м и 4856 кв. м — и обратилась в Росреестр с заявлениями о кадастровом учёте и регистрации прав.

Управление Росреестра по Сахалинской области отказало, указав, что образованные участки превышают максимальные размеры (1500 кв. м), установленные правилами землепользования и застройки муниципального образования. Районный суд признал отказ законным. Апелляция и кассация согласились с этим выводом.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что выводы районного, апелляционного и кассационного судов основаны на неправильном применении земельного законодательства. При рассмотрении спора они исходили из того, что вновь образованные участки должны соответствовать предельным размерам, установленным муниципальными правилами землепользования. Между тем спорный участок был предоставлен по Федеральному закону № 119-ФЗ «О дальневосточном гектаре», а этот закон закрепляет особый правовой режим и исключает применение таких ограничений. Игнорирование специального режима привело к неправильному определению прав и обязанностей сторон.

Суды ограничились ссылкой на градостроительные регламенты муниципального образования, установившие пределы площадей от 300 до 1500 кв. м. На этом основании они признали отказ Росреестра правомерным. При этом они не учли, что исходный участок площадью 9954 кв. м уже был предоставлен и зарегистрирован именно по специальному закону. Его размер изначально превышал муниципальные ограничения, и это не препятствовало возникновению права собственности. Следовательно, ссылка органа регистрации на нарушение пределов не могла быть признана достаточной для отказа.

Ошибкой судов стало игнорирование норм ст. 2 и 7 Федерального закона № 119-ФЗ, прямо допускающих предоставление и раздел земель площадью до одного гектара. Эти нормы исключают применение ограничений, установленных иными актами, включая муниципальные правила землепользования. В силу ст. 11 и 19 ЗК РФ при разделе участка сохраняется его правовой режим, если иное не установлено федеральным законом. Это означает, что новые участки, образованные из «дальневосточного гектара», также регулируются специальным федеральным законом, а не локальными нормативами.

В материалах дела отсутствует оценка того, каким образом муниципальные правила соотносятся с федеральным регулированием и почему они были применены к спорным отношениям. Не исследована юридическая природа предоставления земли в рамках программы «дальневосточный гектар», а также цель федерального исключения из общих правил о размерах участков. Суды по существу приравняли особый режим к общему порядку, чем исказили содержание действующего законодательства.

Таким образом, судебные акты приняты без учёта специальных норм федерального закона, которые имеют приоритет над муниципальными актами. Неправильное толкование привело к необоснованному отказу в регистрации прав на образованные участки и нарушило установленный порядок предоставления земель по программе.

Решение Холмского городского суда Сахалинской области от 17.04.2024, апелляционное определение Сахалинского областного суда от 18.07.2024 и кассационное определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12.02.2025 отменено. Принято новое решение об удовлетворении административного иска.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2025 № 64-КАД25-4-К9

История рассмотрения дела:

• Холмский городской суд Сахалинской области, дело № 2а-565/2024
• Сахалинский областной суд, дело № 33а-1800/2024
• Девятый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-842/2025