Экспертные заключения о нарушениях строительных нормативов при возведении многоквартирного дома не получили должной оценки, что повлияло на рассмотрение гарантийных обязательств застройщика в отношении устранения выявленных дефектов и недостатков строительства

Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» об обязании устранить выявленные недостатки многоквартирного дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. 3-я Институтская, 19, корп. 1. Требования основывались на заключениях внесудебной и судебной экспертиз, подтверждающих несоответствие строительных работ проектным нормам и техническим регламентам, что создавало угрозу здоровью проживающих. Истец ссылался на гарантийные обязательства ответчика как застройщика и продавца жилых помещений.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.06.2023, оставленным без изменения Постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.07.2024, в удовлетворении иска отказано. Суды приняли во внимание заключение повторной судебной экспертизы, согласно которому выявленные недостатки носили эксплуатационный характер и не были связаны с нарушениями при строительстве.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при разрешении данного спора судебными инстанциями не в полной мере соблюдены требования процессуального законодательства к исследованию и оценке доказательств. В материалах дела содержатся противоречивые экспертные заключения относительно качества строительных работ. При этом суды ограничились формальной констатацией их несоответствия, не предприняв мер для устранения имеющихся противоречий в порядке, предусмотренном статьей 87 АПК РФ.

При оценке доказательств не было учтено, что первоначальное экспертное заключение, результаты которой показали нарушения строительных нормативов, составлено с привлечением полного комплекта проектной документации, тогда как повторная экспертиза проводилась без ее представления. Такой подход противоречит принципу всесторонности и полноты исследования доказательств, закрепленному в статье 65 АПК РФ.

Особого внимания заслуживает неиспользование судами возможности привлечь специалиста для дачи пояснений относительно технических аспектов дела, что могло бы способствовать правильному пониманию противоречий между экспертными заключениями. Данное обстоятельство приобретает особую значимость с учетом положений статьи 87.1 АПК РФ о порядке использования специальных знаний в арбитражном процессе.

При рассмотрении вопроса о гарантийных обязательствах застройщика не было принято во внимание, что в соответствии со статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю. Суды не учли распределение бремени доказывания, установленное указанной нормой, что повлекло неправильное определение предмета доказывания.

Не получила надлежащей оценки представленная в материалы дела информация о возбуждении уголовного дела по факту ненадлежащего качества строительных работ, содержащая независимую экспертизу состояния многоквартирного дома. Игнорирование данного обстоятельства противоречит принципу объективной истины, заложенному в основу арбитражного процесса.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 06.06.2023 № А59-561/2019
• Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 № 05АП-4269/2023, 05АП-4270/2023
• Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.06.2024 № Ф03-2047/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2025 № 303-ЭС24-16745