Несоответствие построенного многоквартирного дома обязательным техническим требованиям влечет обязанность застройщика устранить недостатки в гарантийный срок независимо от содержания проектной документации

Товарищество собственников жилья «Наумова-5» (далее – ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Старт» (далее – застройщик) о выполнении гарантийных работ. Требования включали устранение недостатков в креплении парапетов, демонтаж и устройство нового покрытия, устранение дефектов отделочного слоя шахты лифта, устройство отопления лифтовых холлов и лестничных клеток. Истец ссылался на акты осмотра, подтверждающие отсутствие отопительной системы и другие нарушения, а также требовал взыскания судебной неустойки. Основанием для иска послужили положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 214-ФЗ и нормативных требований к строительным работам.

Арбитражный суд Ивановской области Решением от 13.05.2024 удовлетворил исковые требования, установив, что выявленные недостатки относятся к производственным дефектам, возникшим до сдачи дома в эксплуатацию. Суд указал, что застройщик, как профессиональный участник строительного рынка, обязан был обеспечить соответствие работ обязательным нормативным требованиям, независимо от наличия или полноты условий договора или проектной документации.

Второй арбитражный апелляционный суд Постановлением от 26.08.2024 оставил решение суда первой инстанции без изменения, подтвердив, что застройщик не выполнил обязательства по устранению недостатков в гарантийный срок. Суд отметил, что отсутствие отопительной системы в проекте не освобождает застройщика от ответственности, так как это противоречит требованиям нормативных актов, обеспечивающих безопасность и комфорт жильцов.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 13.12.2024 поддержал выводы нижестоящих судов, указав, что застройщик должен был убедиться в полноте проектной документации и соблюдении обязательных нормативных требований. Суд также отверг доводы застройщика о пропуске срока исковой давности, поскольку иск был подан в пределах установленного законом срока.

Выводы Верховного Суда

Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества «ПСФ «Старт»», пришел к следующим выводам.

Доводы застройщика о несоответствии судебных актов фактическим обстоятельствам дела и существенном нарушении норм материального и процессуального права не нашли подтверждения.

Суд указал, что застройщик, являясь профессиональным участником строительного рынка, обязан был обеспечить соответствие работ обязательным требованиям нормативных актов, включая положения статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Отсутствие отопительной системы в проектной документации не освобождает застройщика от ответственности, поскольку это нарушает обязательные нормы, направленные на обеспечение безопасности и комфорта жильцов.

Также подчеркнуто, что суды нижестоящих инстанций правильно установили факт наличия производственных дефектов, подтвержденных актами осмотра и заключением судебной экспертизы. Ссылки застройщика на неучет отдельных доказательств были отклонены, так как суды всесторонне оценили представленные материалы в соответствии со статьями 65, 71, 82 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Были отвергнуты доводы о пропуске срока исковой давности. Верховный Суд согласился с выводами нижестоящих судов о том, что иск был подан в пределах установленного законом срока, учитывая момент выявления недостатков и обращения застройщика с претензией.

Применение судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 308.3, 721, 723), Жилищного кодекса Российской Федерации (статьи 138, 161, 162), а также разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 № 7 признано обоснованным. Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств и не свидетельствуют о нарушениях, которые могли бы повлиять на исход дела.

Таким образом, Верховный Суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам.

Судебные акты оставлены в силе, а в удовлетворении жалобы отказано.

История рассмотрения дела

• Решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2024 № А17-6750/2021
• Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 № 02АП-4821/2024
• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.12.2024 № Ф01-6185/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2025 № 301-ЭС25-1589