По соглашению о задатке купли-продажи квартиры взыскание убытков возможно только по расходам, которые были реально понесены стороной сделки

Между продавцом и покупателем было заключено соглашение о задатке купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в срок до 06.02.2016 заключить основной договор. При подписании соглашения покупатель передала продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей.

Через 3 дня продавец сообщил об отказе от заключения договора и возвратил сумму задатка. Вторая часть задатка, предусмотренная п. 2 ст. 381 ГК РФ, продавцом выплачена не была.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поэтому покупатель обратилась в суд с иском о взыскании суммы задатка, взыскании убытков, компенсации судебных расходов и морального вреда. В результате отказа от заключения договора купли-продажи квартиры истица понесла убытки в виде оплаты услуг риэлтора по подбору аналогичной квартиры, почтовых расходов, расходов по оплате аренды банковской ячейки. По ее мнению ответчик обязан их возместить.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры не был заключен между сторонами по вине ответчика. В связи с чем взыскал с продавца в пользу покупателя вторую часть задатка.

Также суд удовлетворил исковые требования истицы в части взыскания с ответчика убытков. Он исходил из наличия причинно-следственной связи между безосновательным отказом ответчика от заключения договора купли-продажи квартиры и возникновением у покупателя убытков. Поэтому он взыскал с ответчика в пользу истицы убытки, не покрытые взысканной суммой задатка.

При взыскании убытков по соглашению о задатке купли-продажи квартиры могут быть взысканы только те расходы, которые были реально понесены стороной сделки

Верховный суд апелляционное определение отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

По смыслу ст. 15 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате такого возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции не учел, что в случае надлежащего исполнения обязательства продавцом покупатель получила бы в собственность жилое помещение. Следовательно, расходы на услуги риэлтора, нанятого для поиска новой квартиры взамен квартиры, в продаже которой отказал продавец, подлежали возмещению только при установлении того факта, что риэлтор подыскал соответствующее жилое помещение и оно перешло в собственность истицы.

Кроме того, суд второй инстанции не учел, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, в пользу истицы могли быть взысканы только те расходы, которые были ею реально понесены.

В нарушение указанного правила суд первой инстанции взыскал с продавца в пользу покупателя расходы по уплате двух сумм государственной пошлины. При этом судом не указано, на каком основании он пришел к выводу о необходимости уплаты ответчиком второй суммы, о взыскании которой истица никогда не просила и документов, подтверждающих уплату которой, никогда не представляла.

Определение Верховного суда Российская Федерация от 18.04.2017 г. № 5-КГ17-21