Отсутствие в градостроительном регламенте разрешённых параметров строительства в зоне «Ф» исключает возможность возведения жилого дома на земельном участке

М.А.О. приобрела земельный участок с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Она направила уведомление о планируемом строительстве жилого дома в уполномоченный орган. Муниципальное учреждение вынесло уведомление о несоответствии, указав, что участок находится в зоне фактического использования территорий, где новые объекты капитального строительства не допускаются.

Районный суд частично удовлетворил требования, признав уведомление незаконным и обязав орган повторно рассмотреть обращение. Апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции, изменив решение только в части возложения обязанности выдать новое уведомление. Кассационный суд общей юрисдикции оставил акты без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что выводы судов о незаконности уведомления об отказе в строительстве основаны на неверном толковании норм земельного и градостроительного законодательства.

Суды исходили лишь из того, что в ЕГРН закреплён вид разрешённого использования участка «для ведения личного подсобного хозяйства» и сделали вывод о допустимости возведения жилого дома.

Между тем при проверке возможности строительства индивидуального жилого дома необходимо учитывать действующие градостроительные регламенты, а не только сведения реестра. В территориальной зоне «Ф», где находится спорный участок, градостроительным регламентом прямо исключено возведение новых объектов капитального строительства. Игнорирование этого обстоятельства привело к неправильному выводу о нарушении прав заявителя.

Судами первой, апелляционной и кассационной инстанций было сделано ошибочное толкование ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 3 ст. 85 ЗК РФ, которые допускают использование земельных участков и объектов, не соответствующих новому градостроительному регламенту. Однако эти нормы направлены на сохранение ранее сложившихся отношений и применимы только к объектам, возведённым до изменения регламентов. В споре же речь идёт о планируемом новом строительстве, которое требует строгого соблюдения актуальных требований градостроительного законодательства. Неправомерное применение норм о сохранении существующего использования к ситуации, когда объект ещё не создан, привело к искажению правовой оценки.

Положениями статей 40 и 42 ЗК РФ, а также статей 30, 36 и 51 ГрК РФ установлено, что собственник вправе возводить жилые дома только при соответствии условий строительства градостроительным регламентам, установленным для конкретной территориальной зоны. Градостроительный регламент зоны «Ф» допускает лишь фактическое использование участков и не предусматривает строительство новых объектов. Отсутствие в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства на спорном участке подтверждает, что каких-либо зданий на нём не существовало, а значит, не может применяться режим сохранения прежнего использования. Таким образом, вывод судов о незаконности уведомления органа местного самоуправления был сделан без учёта правового значения зонирования и установленных ограничений.

Анализ норм земельного и градостроительного законодательства в их взаимосвязи показывает, что право собственника участка использовать землю в пределах указанного вида разрешённого использования не тождественно праву на возведение жилого дома. Возможность строительства возникает только при закреплении соответствующих параметров и видов использования в градостроительном регламенте. Отсутствие таких условий в зоне «Ф» исключает допустимость строительства, что орган местного самоуправления и отразил в уведомлении. Неправильное толкование норм материального права судами всех инстанций повлекло удовлетворение иска вопреки закону.

Решение Советского районного суда г. Казани от 09.09.2024, апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 13.12.2024 и определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.02.2025 отменено. Принято новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации 06.08.2025 № 11-КАД25-6-К6

История рассмотрения дела:

• Советский районный суд города Казани Республики Татарстан, дело № 2а-9232/2024
• Верховный Суд Республики Татарстан, дело № 33а-19276/2024
• Шестой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-1538/2025