Формальное соответствие апартамента минимальной площади квартиры не является основанием для его перевода в жилое помещение, если апартамент относится к гостиничным объектам и не отвечает требованиям Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям

Собственник апартаментов обратился в орган местного самоуправления с заявлением о переводе помещения в жилое. Администрация отказала, сославшись на несоответствие градостроительным нормативам и отсутствие документов, предусмотренных жилищным законодательством.

Суд первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований. Кассационный суд общей юрисдикции отменил их решения и удовлетворил иск, посчитав, что площадь помещения соответствует минимальным нормативам для жилых квартир. Администрация подала жалобу.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что кассационный суд, удовлетворяя требования о признании необоснованным отказа в переводе нежилого помещения в жилое, ограничился проверкой соответствия его площади минимальным нормативам, установленным для жилых квартир, и не исследовал иные обстоятельства, имеющие принципиальное значение. Между тем жилищное законодательство предусматривает комплекс условий, при которых возможен перевод, включая соответствие санитарным и техническим нормам, наличие изолированного доступа и отсутствие правовых препятствий. Игнорирование этих требований повлекло искажение правовой оценки спора.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, установив, что помещение относится к категории апартаментов, расположено в апарт-отеле, при вводе дома в эксплуатацию такие помещения не учитывались при расчётах показателей градостроительного проектирования, а также не представлены обязательные документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ.

Эти выводы соответствовали законодательству, однако кассационный суд отменил судебные акты, ограничившись формальным сопоставлением площади помещения с минимальной площадью квартиры. Такой подход привёл к необоснованному выводу о допустимости перевода, при том что другие обстоятельства, исключающие возможность признания помещения жилым, оставлены без проверки.

Положениями статей 15 и 16 ЖК РФ установлено, что жилым помещением признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, а к жилым помещениям относятся жилой дом, квартира и комната. Апартаменты законодательством не отнесены к жилым объектам, они являются помещениями гостиничного типа, предназначенными для временного размещения и коммерческого использования.

В силу ст. 22 ЖК РФ перевод возможен только при обеспечении всех установленных условий. При отсутствии изолированного доступа к помещению от нежилых зон дома, а также при несоответствии требованиям санитарных и технических норм такой перевод исключён. Кроме того, ст. 24 ЖК РФ прямо предусматривает возможность отказа при несоблюдении условий перевода. Кассационная инстанция проигнорировала эти нормы, ограничившись площадью и не исследовав остальные обязательные критерии.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что решение кассационного суда общей юрисдикции принято с нарушением норм материального права. Оснований для удовлетворения требований административного истца не имелось, поскольку помещение не отвечает установленным критериям жилого помещения и не может быть признано пригодным для постоянного проживания. С учётом этого кассационное определение от 05.09.2024 было отменено, а решение суда первой инстанции от 17.10.2023 и апелляционное определение от 20.02.2024, которыми отказано в удовлетворении требований, оставлены в силе.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2025 № 18-КАД25-32-К4

История рассмотрения дела:

• Анапский городской суд Краснодарского края, дело № 2а-3200/2023
• Краснодарский краевой суд, дело № 33а-4195/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-18719/2024