Совершаемые действия, направленные на возврат имущества, не свидетельствуют о прерывании течения срока исковой давности по договору купли-продажи недвижимости

Банк обратился в суд с иском к покупателю 1, покупателю 2 и арендатору, в котором просил признать недействительными два договора купли-продажи, договоры аренды и субаренды. Он пояснил, что являлся собственником здания. Но при проверке собственных активов в 2020 году стало известно, что данное здание принадлежит покупателю 1, который приобрел его у Банка в 2018 году. После чего он сразу продал его покупателю 2. В 2019 году покупатель 2 передал его в аренду, а в 2021 году здание было передано в субаренду.

Между тем Банк какие-либо сделки в отношении указанного здания не заключал и полномочия на распоряжение зданием никому не передавал. Действовавший на тот момент руководитель Банка не мог заключить договор купли-продажи, поскольку постоянно находился на территории Украины.

Подпись в договоре купли-продажи и в заявлении о регистрации перехода права собственности не соответствует подписи руководителя. Банк также указал, что у него имелась предварительная договоренность с третьим лицом о заключении договора купли-продажи спорного имущества.

Третье лицо заявило самостоятельные требования, аналогичные требованиям Банка, а также просил возложить на Банк обязанность заключить с ним договор купли-продажи здания на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 2018 года. И истребовать это здание из незаконного владения покупателя 2.

В обоснование иска третье лицо указало, что в январе 2017 года между ним и Банком достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи спорного здания и им были внесены денежные средства. В июле 2018 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи здания, по условиям которого основной договор должен быть заключен до 31 мая 2022 года.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исков Банка и третьего лица отказано. Суд установил, что руководитель Банка лично подал заявление в Росреестр. Его личность была удостоверена, а подпись заверена работником регистрирующего органа.

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда от 2020 года отказано в удовлетворении иска к Банку и покупателю о признании сделок в отношении спорного объекта недействительными, признании права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении названного спора судом исследовались договоры купли-продажи с покупателем 1 и покупателем 2, а также обстоятельства их заключения, но оснований для признания их недействительными установлено не было. Следовательно, оснований для удовлетворения требований Банка нет.

Также судом установлено, что на момент заключения представительного договора с третьим лицом, спорное здание уже выбыло из владения Банка. Поэтому суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения его требований.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что Банк пропустил срок исковой давности по договору купли-продажи. Он указал, что при должной степени осмотрительности истец должен был узнать об оспариваемой сделке от 2018 года еще в 2018 году.

Апелляционный суд это решение отменил и удовлетворил иски Банка и третьего лица.

Он исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи ни один из участников сделки на территории города не находился. Стоимость имущества, указанная в договоре, не соответствует действительной его стоимости. При этом Банк имел намерение на отчуждение третьему лицу всего принадлежащего ему имущества на территории Крыма и г. Севастополя. В связи с чем договор купли-продажи является недействительным, как заключенным в отсутствие на это воли Банка. Учитывая это, суд апелляционной инстанции признал все последующие договоры с указанным имуществом недействительными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указав, что Банк, имея на территории Крыма и г. Севастополя большое количество имущества, предпринимал меры к его отчуждению. Поэтому признал безосновательным вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности недействительного договора.

Кассационный суд отменил апелляционное определение. Он согласился с выводами суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности. Тогда Банк обратился в Верховный суд.

Действия по возврату имущества не прерывают течение срока исковой давности по договору купли-продажи недвижимости

Судебная коллегия Верховного суда не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя. Признавая срок исковой давности о признании договора недействительным пропущенным, суд первой инстанции исходил из того, что Банк обратился в суд только в 2022 году. А при должной степени заботливости и осмотрительности должен был узнать об отчуждении имущества еще в 2018 году.

При этом суд первой инстанции установил, что право собственности на спорное нежилое здание зарегистрировано за покупателем 2 в ЕГРН в июне 2018 года. Поэтому пришел к правомерному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора в июле 2018 года между Банком и третьим лицом спорное имущество выбыло из владения Банка. Следовательно, в отношении него не мог быть заключен данный предварительный договор.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции не опроверг. Поскольку его ссылка на принимаемые Банком действия по отчуждению имущества при наличии у спорного имущества другого собственника с июня 2018 года об ином моменте начала течения срока исковой давности не свидетельствует.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2024 г. № 117-КГ24-8-К4