Неустойка за нарушение срока устранения недостатков квартиры начисляется после её передачи покупателю и истечения согласованного либо объективно необходимого срока для устранения недостатков с учётом обычно применяемого способа их устранения

Покупатель обратилась в суд к Продавцу с требованиями о признании недействительным условия договора о территориальной подсудности, уменьшении цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, а также об устранении недостатков и передаче квартиры. По договору купли-продажи от 27.02.2023 Продавец обязался передать квартиру с предусмотренной договором отделкой и инженерным оборудованием. При осмотрах были выявлены недостатки отделочных работ и оборудования. После изменения исковых требований Покупатель просила взыскать неустойку за нарушение срока устранения недостатков до фактического исполнения обязательства.

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 13.09.2023 иск удовлетворён частично, на Продавца возложена обязанность устранить недостатки, взысканы неустойка и компенсация морального вреда. После частичной отмены апелляционного определения кассационным судом дело повторно рассмотрено в апелляции. Апелляционным определением Московского городского суда от 20.08.2024 взыскана неустойка за период с 24.04.2023 по 13.09.2023, а с 14.09.2023 постановлено начислять её до фактического исполнения обязательства. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: период начисления и снижение неустойки за недостатки квартиры

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции признал обоснованным расчёт неустойки с даты, предшествующей передаче квартиры и истечению установленного договором срока её передачи. Между тем указанная дата начисления неустойки не имела правового обоснования. Для разрешения требования следовало установить, когда квартира была передана Потребителю, когда предъявлено требование об устранении недостатков, был ли сторонами определён срок их устранения, а при отсутствии соглашения — какой срок являлся минимальным, но объективно необходимым для устранения недостатков обычно применяемым способом.

Покупатель при обнаружении недостатков переданного товара вправе потребовать их безвозмездного устранения. Если письменным соглашением срок устранения недостатков не определён, они должны быть устранены в минимальный срок, объективно необходимый для этого с учётом обычно применяемого способа. За нарушение такого срока Продавец уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки. Продавец не освобождается от такой ответственности лишь потому, что Покупатель приняла квартиру с недостатками, зафиксированными при передаче и признанными Продавцом.

По обстоятельствам дела Покупатель потребовала устранить недостатки 13.03.2023, квартира была передана ей по акту 01.06.2023 с замечаниями, а неустранённые недостатки позднее отражены в акте комиссионного осмотра. При таких данных для определения начала просрочки следовало установить, был ли срок устранения недостатков согласован сторонами, а при его отсутствии — какой минимальный, но объективно необходимый срок требовался для их устранения обычно применяемым способом. Эти обстоятельства суд апелляционной инстанции не установил, ограничившись расчётом от даты, предложенной Покупателем после изменения исковых требований.

Кроме того, при вынесении нового решения суд апелляционной инстанции присудил неустойку только по дату первоначального решения суда первой инстанции, а не по дату принятия нового апелляционного определения. За последующий уже истёкший к этому моменту период было постановлено взыскивать неустойку как начисляемую до фактического исполнения обязательства. В результате положения об уменьшении неустойки не были применены ко всему прошлому периоду, несмотря на сделанный судом вывод о её несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ при заявлении должника суд вправе уменьшить явно несоразмерную последствиям нарушения обязательства неустойку. Признав наличие оснований для снижения суммы за часть прошлого периода, суд апелляционной инстанции не применил это правило к неустойке, начисленной с 14.09.2023 по 20.08.2024, хотя этот период к моменту нового решения уже истёк. Положения о снижении не были применены и к штрафу за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, который по своей правовой природе является законной неустойкой. Мотивы такого различия в судебном постановлении не приведены.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.08.2024 и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2025 отменены в части требований о взыскании неустойки, штрафа и распределения судебных расходов по государственной пошлине. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2025 № 5-КГ25-134-К2

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении вопроса о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры суду надлежит установить момент передачи объекта, дату предъявления потребителем требования, содержание выявленных недостатков и согласованный сторонами срок их устранения, а при отсутствии такого соглашения — минимальный срок, объективно необходимый для устранения недостатков обычно применяемым способом. Если неустойка присуждается до фактического исполнения обязательства, сумма за прошлый период определяется по день вынесения решения, а последующее начисление производится после этой даты. Такой правовой подход применён Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.10.2025 № 5-КГ25-134-К2.