Если стоимость жилого помещения, оставленного банком за собой, превышает сумму кредита, обязательства заемщика прекращаются и задолженность считается погашенной независимо от договора страхования

К.Е.Н. предъявила иск к ПАО «Сбербанк России» и К.В.А. о признании задолженности по кредитному договору погашенной и прекращении обязательств. Основанием указано оставление залогодержателем за собой жилого дома и земельного участка, приобретенных в кредит, при стоимости имущества по оценке и закладной, равной либо превышающей размер кредита. Истец ссылалась на нормы об ипотеке и материалы исполнительного производства.

Решением Дзержинского районного суда 06.02.2024 иск удовлетворен. Апелляционная коллегия Свердловского областного суда 05.08.2024 решение отменила и отказала в иске, мотивируя отсутствием договора страхования заемщика. Суд кассационной инстанции 19.11.2024 согласился с выводами апелляции.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Апелляционная и кассационная инстанции неправильно применили нормы об ипотеке и не учли обстоятельства, имевшие ключевое значение для разрешения спора. На момент заключения договора стоимость жилого дома и земельного участка, переданных в залог, составляла более пяти миллионов рублей и превышала сумму кредита. Впоследствии имущество было оставлено банком за собой в порядке исполнительного производства, что подтверждено актами судебного пристава. Эти обстоятельства указывали на прекращение обязательств заемщиков, однако суды их не оценили.

Вывод апелляции о сохранении задолженности был построен исключительно на отсутствии договора страхования заемщика. Такой подход противоречит закону, так как значение договора страхования возникает только в случае, когда стоимость предмета ипотеки меньше суммы кредита. Апелляция не исследовала документы об оценке стоимости имущества и не дала правовую оценку актам передачи дома и земельного участка взыскателю. Кассационная инстанция согласилась с апелляцией, воспроизведя ее рассуждения без анализа доказательств, подтверждающих превышение стоимости имущества над суммой обязательства. В результате был сделан вывод, не соответствующий нормам права.

В силу пункта 5 статьи 61 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство прекращается при оставлении кредитором-залогодержателем за собой жилого помещения, переданного в обеспечение кредита. Согласно статье 2 Федерального закона № 169-ФЗ это правило распространяется и на обязательства, возникшие до вступления закона в силу, если договор страхования заемщика не был заключен. Таким образом, правовое регулирование исключает сохранение задолженности в ситуации, когда стоимость предмета ипотеки равна или превышает сумму кредита.

В пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2024), утвержденного Президиумом 29.05.2024, содержится вывод о том, что обязательства прекращаются всякий раз при оставлении банком за собой жилого помещения, независимо от даты возникновения ипотеки. Это подтверждает универсальный характер правила и отсутствие зависимости от заключения договора страхования, если стоимость предмета ипотеки достаточна для покрытия обязательств.

Проверка фактических данных показала, что стоимость дома и земельного участка превышала размер кредита, что подтверждено отчетом об оценке и закладной. Имущество было оставлено за собой взыскателем в порядке, установленном исполнительным законодательством. С этого момента обязательства заемщиков должны были считаться прекращенными. Нижестоящие суды не приняли во внимание эти обстоятельства и связали исход дела с отсутствием договора страхования, что не соответствовало действующим нормам.

При правильном применении закона долг следовало считать погашенным полностью, а обязательства — прекращенными. Неправильная правовая оценка апелляционной и кассационной инстанций повлияла на исход дела и обусловила необходимость отмены их решений.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.08.2024 и определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2025 № 45-КГ25-25-К7

История рассмотрения дела:

• Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области, дело № 2-306/2024
• Свердловский областной суд, дело № 33-13349/2024
• Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-20242/2024