Гражданин вправе требовать передачи жилого помещения от застройщика по дополнительным соглашениям, заключенным в его пользу, если выразил волю воспользоваться этим правом, даже без прямого договора и перечисления денег застройщику

Заявитель в деле о банкротстве застройщика просила применить правила о банкротстве застройщиков и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ее требование о передаче однокомнатной квартиры. Ранее она оплатила уступку требования соинвестору, который не передал полученные деньги застройщику. Впоследствии застройщик подписал дополнительные соглашения, предусматривавшие предоставление жилья пострадавшим гражданам, в число которых входила Заявитель.

Арбитражный суд Московской области определением от 21.03.2025 отказал в удовлетворении заявления. Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 30.06.2025 и Арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.11.2025 оставили этот судебный акт без изменения. Суды исходили из отсутствия прямой сделки между Заявителем и застройщиком, перечисления ему денежных средств и ссылались на ранее принятые судебные акты.

Нарушения, установленные Верховным Судом: квалификация дополнительных соглашений в пользу участника строительства

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды неправильно определили характер отношений между Заявителем и застройщиком. Они сосредоточились на том, что Заявитель не заключал с должником отдельного договора и не перечислял ему денежные средства, поэтому не признали за ним самостоятельного требования о передаче жилого помещения. При таком подходе суды не дали правовой оценки дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту, по которым застройщик добровольно принял обязанность предоставить Заявителю конкретное жилое помещение взамен квартиры, которую первоначально должен был передать другой участник инвестиционной деятельности.

По дополнительным соглашениям застройщик вступил в существовавший перед Заявителем долг и согласился погасить его предоставлением жилого помещения. Заявитель был прямо включен в перечень пострадавших граждан, а позднее за ним закрепили конкретное помещение. Хотя Заявитель не подписывал эти соглашения как сторона, участники договора предусмотрели исполнение непосредственно в его пользу. После выражения Заявителем согласия воспользоваться предоставленным правом у него возникло самостоятельное притязание к застройщику.

При разрешении вопроса о специальных правилах банкротства суды не могли считать решающими отсутствие прямого возмездного договора между гражданином и должником либо перечисления денежных средств самому застройщику. Для целей несостоятельности круг лиц, которым предоставляется защита при банкротстве застройщика, шире круга участников отношений, определяемого градостроительным законодательством. Если передать помещение в натуре нельзя, гражданин не лишается права на денежное удовлетворение из имущества должника в составе третьей очереди.

Суды также не могли ограничиться ссылками на ранее принятые судебные акты. Суд общей юрисдикции отказал гражданам в понуждении к заключению отдельных договоров, однако его правовая квалификация сделок не имела преюдициального значения для арбитражного суда. По другому делу арбитражный суд отказал администрации в передаче квартир из-за отсутствия свободных помещений и неисполнимости выбранного способа защиты. Из этих обстоятельств не следовало, что у застройщика отсутствовало обязательство перед Заявителем либо что его требование было необоснованным.

В силу подпункта 1 пункта 1 и пунктов 2 и 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве специальные правила применяются к юридическому лицу, к которому предъявлено требование о передаче жилого помещения, независимо от его прав на земельный участок или объект строительства и вида сделки, на которой основано требование гражданина. Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 и пунктам 1 и 2 статьи 430 ГК РФ стороны вправе возложить на должника исполнение в пользу третьего лица, а после выражения намерения воспользоваться предоставленным правом третье лицо вправе требовать исполнения непосредственно от должника. Поскольку застройщик принял такую обязанность по дополнительным соглашениям, суды ошибочно отказали в признании требования Заявителя обоснованным.

Определение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2025, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2025 отменены. Требование Заявителя к застройщику признано обоснованным, к делу о банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, а вопрос о размере требования, в том числе в денежном выражении, направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2026 № 305-ЭС26-280

Применимые нормы

Подпункт 1 пункта 1, пункты 2 и 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — Общие положения

Пункт 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Абзац второй пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации — Стороны обязательства

Статья 409 Гражданского кодекса Российской Федерации — Отступное

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации — Свобода договора

Пункты 1 и 2 статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации — Договор в пользу третьего лица

Часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации — Основания освобождения от доказывания

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования гражданина о передаче жилого помещения в деле о банкротстве застройщика необходимо установить, принял ли застройщик по соглашению с другим лицом обязанность исполнить обязательство непосредственно в пользу этого гражданина и выразил ли гражданин волю воспользоваться предоставленным правом. Если оба обстоятельства установлены, гражданин вправе требовать исполнения непосредственно от застройщика, даже когда отдельный договор с ним не заключался и денежные средства перечислялись другому лицу. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 13.07.2026 № 305-ЭС26-280 признала требование участника строительства обоснованным и применила к делу правила банкротства застройщиков, поскольку застройщик по дополнительным соглашениям принял обязанность передать ему жилое помещение, а участник строительства выразил волю воспользоваться предоставленным правом. Вопрос о размере требования, включая его денежное выражение, направлен на новое рассмотрение.