Принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы не применяется к договорам, заключенным на торгах с фиксированными условиями аренды

Индивидуальный предприниматель С.М.А. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Дом.РФ» о внесении изменений в Договоры купли-продажи объектов недвижимости и аренды земельных участков от 17.12.2021 № 20/6453-21 и № 20/6454-21. Требования включали увеличение срока аренды с 3 и 7 лет до 49 лет и снижение размера арендной платы до уровня земельного налога. Основаниями для иска послужили ссылки на принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Арбитражный суд города Москвы Решением от 29.01.2024, оставленным без изменения Постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 и Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2024, удовлетворил требования предпринимателя. Суды пришли к выводу, что установленные договорами сроки аренды и размер арендной платы не соответствуют законодательству, поскольку земельные участки ограничены в обороте, а арендная плата не должна превышать размер земельного налога.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Суды нижестоящих инстанций необоснованно удовлетворили требования о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, заключенные по результатам публичных торгов. Верховный Суд установил, что такие изменения противоречат пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, который прямо запрещает изменять существенные условия договоров, заключенных на торгах, если эти условия влияли на определение цены. В данном случае срок аренды и размер арендной платы были заранее определены в аукционной документации и являлись существенными условиями, на основании которых участники формировали свои предложения.

Применение принципа № 7 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, является ошибочным, поскольку данные принципы не распространяются на отношения, возникшие из торгов. Суды не учли, что специальные нормы статей 447-449 Гражданского кодекса РФ о заключении договоров на торгах имеют приоритет над общими положениями земельного законодательства.

Верховный Суд подчеркнул, что истец добровольно согласился со всеми условиями договоров, включая сроки аренды и размер платы, что подтверждается его участием в торгах и подписанием договоров. Требования об изменении этих условий без обращения с иском о признании торгов недействительными свидетельствуют о злоупотреблении правом и нарушают принцип добросовестности, установленный статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Суд также отметил, что увеличение срока аренды до 49 лет противоречит положениям пункта 6 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», который специально регулирует сроки аренды земельных участков под объектами культурного наследия. Суды не приняли во внимание, что установленный договором срок в 7 лет соответствует сроку выполнения истцом обязательств по сохранению памятника культуры.

Изменение условий договоров привело бы к необоснованному перераспределению имущественных интересов сторон и нарушило бы баланс интересов, достигнутый в результате торгов. Такие изменения создали бы преимущество для истца по сравнению с другими участниками торгов, что противоречит принципам конкуренции и равенства участников гражданского оборота, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

Верховный Суд указал, что надлежащим способом защиты прав истца в данном случае являлось предъявление требований о признании торгов недействительными, а не изменение отдельных условий уже заключенных договоров. Суды нижестоящих инстанций, удовлетворив исковые требования, вышли за пределы предоставленных им полномочий, подменив согласованную волю сторон собственным усмотрением.

Судебные акты Арбитражного суда города Москвы, Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа отменены, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя С.М.А. о внесении изменений в договоры аренды земельных участков отказано.

История рассмотрения дела

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2024 № А40-97355/2022
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 № 09АП-19352/2024
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2024 № Ф05-16094/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2025 № 305-ЭС23-20462