Подписание акта приема-передачи арендованных помещений без замечаний подтверждает их пригодность для целевого использования, а отсутствие доказательств обратного исключает взыскание задолженности по договору аренды

Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Ю.А.В. о взыскании задолженности по договору аренды муниципального недвижимого имущества в размере 259 053,50 руб., а также пеней в сумме 23 152,02 руб. Исковые требования были основаны на положениях Договора аренды от 12.07.2023 № 75/2023 АН, согласно которому ответчик обязался вносить арендную плату за использование помещений для образовательной деятельности детей дошкольного и младшего школьного возраста.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что с момента передачи помещений ответчик не имел возможности их использования по целевому назначению. Суд отметил, что обязанность по подготовке имущества для заявленных целей лежала на арендодателе и не была исполнена. Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал позицию нижестоящих судов, подчеркнув отсутствие доказательств того, что помещения были переданы в состоянии, пригодном для осуществления образовательной деятельности. Суды руководствовались статьями 606, 611, 612, 614, 615, 620 ГК РФ, а также положениями Жилищного кодекса РФ.

Выводы Верховного Суда

Верховный Суд установил, что подписание акта приема-передачи помещений ответчиком Ю.А.В. без замечаний свидетельствует об их надлежащем техническом состоянии на момент передачи. Данный факт подтверждает исполнение арендодателем обязательств по предоставлению имущества, пригодного для использования в образовательных целях.

Отсутствие документально зафиксированных претензий со стороны арендатора в период пользования помещениями лишает его права ссылаться на их непригодность впоследствии. Использование помещений для ремонтных работ и установки оборудования косвенно доказывает их функциональность, а не невозможность эксплуатации.

Содержание договора аренды не предусматривало обязанности департамента приводить помещения в соответствие с нормами СП 2.43648-20. Условия соглашения ограничивались передачей имущества в технически исправном состоянии, что было подтверждено актом приема-передачи.

Правовая позиция основана на положениях статей 606, 611 и 612 ГК РФ, регулирующих существенные условия договора аренды и распределение обязанностей сторон. Суд подчеркнул, что бремя доказывания непригодности помещений лежало на ответчике, однако соответствующие доказательства представлены не были.

Принятые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права. Оснований для пересмотра дела в кассационном порядке не имеется.

В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам отказано.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.06.2024 № А81-1409/2024
• Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2024 № 08АП-8520/2024
• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01. 2025 № Ф04-6120/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2025 № 304-ЭС25-3295