ИдеяОбщество с ограниченной ответственностью «Вавилон Групп» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Дом.РФ» о внесении изменений в Договор от 11.08.2023 № 20/5863-23. Истец требовал изменить пункт 4.3.2 договора, установив размер арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствовало бы ставке земельного налога. Основанием для требований послужило положение подпункта 35 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы, согласно которому размер арендной платы за участки, ограниченные в обороте, не должен превышать размер земельного налога.
Арбитражный суд города Москвы Решением от 05.06.2024 удовлетворил исковые требования. Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 и Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2024 оставили решение без изменения. Суды исходили из того, что арендная плата за земельный участок, ограниченный в обороте, должна определяться по правилам статьи 39.7 Земельного кодекса с учетом размера земельного налога, установленного для аналогичных участков.
Нарушения, установленные Верховным Судом
Верховный Суд признал, что суды нижестоящих инстанций допустили нарушения норм материального права при рассмотрении спора об изменении условий договора аренды земельного участка. Согласно статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, заключенный по результатам торгов, может быть изменен только в случае существенного нарушения его условий одной из сторон либо в иных случаях, прямо предусмотренных законом. Суды не установили наличия таких обстоятельств, поскольку истец не доказал, что ответчик допустил существенное нарушение договора, влекущее для него ущерб.
Выводы судов о применении к спорным правоотношениям подпункта 35 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации являются ошибочными. Указанные нормы регулируют заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов, тогда как в данном случае договор был заключен по результатам аукциона, организованного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ. Размер арендной платы, установленный в договоре, являлся существенным условием аукциона и был согласован сторонами при его заключении.
Применение судами ставки земельного налога в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной для общежитий, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Объект недвижимости, приобретенный истцом, имеет назначение «нежилое», в связи с чем льготная ставка земельного налога, установленная Решением Думы города Костромы от 20.10.2005 № 84, не подлежала применению. Суды не проверили соответствие назначения объекта условиям предоставления налоговой льготы, что привело к неправильному определению размера арендной платы.
Поведение истца, выразившего согласие с условиями договора путем участия в аукционе и его подписания, а впоследствии потребовавшего изменения одного из существенных условий, противоречит принципу добросовестности, закрепленному в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о внесении изменений в договор без оспаривания его действительности создает риск нарушения прав других участников торгов, которые могли изменить свои предложения при ином размере арендной платы.
Судебные акты нижестоящих инстанций нарушают принцип стабильности гражданского оборота, поскольку позволяют одной из сторон в одностороннем порядке изменять условия договора, заключенного по результатам публичной процедуры. В отсутствие доказательств существенного нарушения договора либо его недействительности такие изменения недопустимы.
Жалобу АО «Дом.РФ» передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
История рассмотрения дела:
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2024 № А40-4961/2024
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 № 09АП-47846/2024
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2024 № Ф05-27594/2024
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2025 № 305-ЭС25-1291
Все единичные обзоры доступны бесплатно. В платных обобщениях судебные акты систематизированы по конкретным правовым вопросам.
Доступ открывается сразу после оплаты. Доступ не является подпиской и не продлевается автоматически.