Если договором на арендатора объектов теплоснабжения возложена обязанность по обеспечению требований пожарной безопасности, он несёт ответственность за устранение выявленных нарушений вне зависимости от того, кому принадлежит имущество

Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к публичному акционерному обществу «Т Плюс» о возложении обязанности привести в соответствие с требованиями пожарной безопасности здания котельных № 2 и № 8, в частности, обеспечить хранение технической документации на системы противопожарной защиты, расширение и увеличение высоты эвакуационных выходов, устройство лестниц на путях эвакуации и соблюдение нормативной ширины выходов. Требования основаны на предписаниях Главного управления МЧС России по Самарской области, выданных администрации как представителю собственника, и условиях договора аренды от 29.04.2022, возлагающих на арендатора обязанность по обеспечению выполнения всех требований пожарной безопасности, в том числе капитального характера.

Арбитражный суд Самарской области решением от 21.09.2023 отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что устранение выявленных нарушений возможно лишь путем капитального ремонта, обязанность по которому в силу статей 210 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на собственнике. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.12.2023 и Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 20.03.2024 поддержали данную позицию, сославшись на отсутствие у арендатора обязанности по проведению работ, влекущих изменение параметров конструкций здания.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального права, неверно распределив обязанность по обеспечению пожарной безопасности между арендодателем и арендатором. При разрешении спора суды ограничились буквальным толкованием положений статей 210 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтя, что арендатору были переданы объекты теплоснабжения, в отношении которых действует специальный правовой режим, предусмотренный статьей 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении». Согласно пункту 2 части 1 этой статьи арендатор обязан поддерживать объекты теплоснабжения в исправном состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт, а также нести расходы на их содержание.

Заключенный 29.04.2022 договор аренды прямо возложил на арендатора обязанность обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности, включая мероприятия капитального характера. Условие пункта 2.2.3 договора соответствует положениям закона о теплоснабжении и расширяет обязанность арендатора до полного выполнения предписаний органов государственного пожарного надзора. Суды не приняли во внимание, что арендатор, обладая правом владения и пользования имуществом, в силу статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» несет самостоятельную ответственность за нарушение противопожарных требований как лицо, уполномоченное владеть и распоряжаться объектом.

Нижестоящие суды также неправильно применили преюдицию, распространив выводы, сделанные по предыдущим делам № А55-7818/2022 и № А55-7828/2022, хотя они касались предписаний, выданных до заключения нового договора аренды, не содержащего аналогичных обязательств арендатора. По смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение имеют лишь фактические обстоятельства, существовавшие на момент рассмотрения дела, а не правовые оценки, данные судами ранее.

Кроме того, ссылка суда округа на реконструктивный характер работ по изменению параметров эвакуационных выходов не соответствует пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Работы, направленные на соблюдение требований пожарной безопасности, не влекут изменения назначения объекта и не образуют реконструкции. Судебная коллегия подчеркнула, что обеспечение пожарной безопасности работников и посетителей объектов теплоснабжения относится к обязанностям арендатора, определяющего численность персонала и эксплуатационный режим.

Суды не мотивировали отказ в принятии доводов администрации о нарушении арендатором договора аренды и не дали оценку доказательствам, подтверждающим наличие нарушений. Эти упущения свидетельствуют о неполном исследовании доказательств и нарушении требований статей 15 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Верховный Суд признал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит учесть специальные нормы Закона о теплоснабжении, условия договора аренды и разграничить ответственность сторон в зависимости от содержания их обязательств.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21.09.2023, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 и Арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Самарской области от 21.09.2023 № А55-877/2023
• Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 № 11АП-17375/2023
• Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2024 № Ф06-642/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2024 № 306-ЭС24-7922