Обязанность арендатора по устранению недостатков и текущему ремонту возникает при доказанности соблюдения процедуры уведомления и отнесения дефектов именно к текущему, а не капитальному ремонту

ООО УК «Ат-Инвест» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лента» о понуждении к выполнению текущего ремонта здания на основании акта о недостатках от 07.12.2022, содержащего 1584 позиции, и о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения. Требования были основаны на условиях договора аренды от 15.04.2016, возлагающих на арендатора обязанность по проведению текущего ремонта, и факте непредставления ответчиком мотивированных возражений на указанный акт в установленный договором срок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2024 иск был удовлетворен в полном объеме. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 решение изменено: ответчик обязан устранить в течение четырех месяцев недостатки, отнесенные судебной экспертизой к текущему ремонту, с установлением судебной неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.07.2025 отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суды первой и кассационной инстанций не исследовали существо договорного обязательства по текущему ремонту и не проверили соблюдение арендодателем процедуры актирования, включая предварительное уведомление и участие арендатора; из материалов не следовало, что представленный акт охватывал именно работы арендатора по п. 2.4.7 договора, а не элементы, относимые к ответственности арендодателя либо к капитальному ремонту.

Ошибкой первой инстанции явилось формальное связывание объёма работ с односторонним актом при отсутствии мотивированных возражений, без оценки объективной выполнимости 1584 позиций, срока исполнения и связи каждой позиции с текущим ремонтом; кассационный суд не опроверг выводы апелляции, основанные на экспертизе, и не указал, какие нормы материального или процессуального права применены неправильно. Не были проверены основания и размер судебной неустойки, привязанный к спорной стоимости работ.

По смыслу ст. 309, 310, 308.3, 611, 615, 616 ГК РФ исполнение в натуре допускается при установлении существа обязательства и распределения обязанностей сторон; согласно ч. 2 ст. 174 АПК РФ суд обязан определить реальный срок исполнения. В разъяснениях, содержащихся в пунктах 22, 27, 28, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, отражено, что срок и астрент формируются исходя из выполнимости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения. Эти ориентиры апелляция учла, назначив экспертизу, дифференцировав перечень и установив разумный срок и размер астрента.

Подлежал признанию правомерным подход апелляции: исправлению подлежат лишь позиции, отнесённые экспертом к текущему ремонту (включая противопожарные мероприятия), с 4-месячным сроком и астрентом 5 000 руб. в день; отмена этих выводов судом округа произведена без надлежащей оценки доказательств и без указания нарушений права.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 отменены. Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2024 оставить без изменения.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2024 № А41-73017/2023
• Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 № 10АП-5862/2024
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.07.2025 № Ф05-18428/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2025 № 305-ЭС25-7717