ИдеяТерриториальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу «Управляющая компания «Парк Инвест» и обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Парк» о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 и его возврате. Истец ссылался на неиспользование участка по целевому назначению, нарушение условий договора и требований земельного законодательства, включая отсутствие мер по охране земель и создание пожароопасных ситуаций.
Арбитражный суд Московской области решением от 20.03.2024 удовлетворил иск, расторгнув договор аренды. Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 05.06.2024 оставил решение без изменения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 14.10.2024 отменил судебные акты нижестоящих инстанций и оставил иск без рассмотрения, сославшись на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Нарушения, установленные Верховным Судом
Верховный Суд установил, что суд кассационной инстанции необоснованно применил положения пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, оставив исковое заявление без рассмотрения по формальному основанию несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. При этом не были учтены установленные судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждено, что ответчиками допущены систематические нарушения обязательств по договору аренды, выразившиеся в неиспользовании земельного участка площадью 218 000 кв. м по целевому назначению — для осуществления рекреационной деятельности в течение всего срока действия договора (с 2008 года). На участке отсутствовали какие-либо признаки рекреационного использования, территория не охранялась, имелись многочисленные нарушения экологического законодательства, включая несанкционированные свалки, буреломы и пожароопасные объекты.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали данные нарушения как существенные в смысле пункта 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку они делали невозможным достижение цели договора и причиняли ущерб интересам арендодателя как собственника земельного участка. При таких обстоятельствах арендодатель был вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке на основании пункта 6.6 дополнительного соглашения от 16.06.2015.
Направление истцом уведомлений от 26 июня 2023 года и 7 ноября 2023 года с предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке полностью соответствовало требованиям пункта 2 статьи 452 ГК РФ. В уведомлениях были подробно изложены все допущенные арендаторами нарушения, что предоставляло им возможность для добровольного урегулирования спора. Последующее обращение в суд после получения отказа от добровольного исполнения требований свидетельствует о надлежащем соблюдении досудебного порядка.
При рассмотрении вопроса о соблюдении досудебного порядка необходимо учитывать, что его цель заключается в создании условий для добровольного урегулирования спора, а не в создании дополнительных процессуальных барьеров для защиты нарушенных прав. В рассматриваемом случае направление уведомлений о расторжении договора с указанием конкретных нарушений полностью соответствовало этой цели, что подтверждается материалами дела.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2024 отменено. Решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2024 и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 оставлены в силе.
История рассмотрения дела:
- Решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2024 № А41-65181/2023
- Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 № 10АП-8319/2024, 10АП-8328/2024
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2024 № Ф05-16425/2024
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425
Все единичные обзоры доступны бесплатно. В платных обобщениях судебные акты систематизированы по конкретным правовым вопросам.
Доступ открывается сразу после оплаты. Доступ не является подпиской и не продлевается автоматически.