Фиксация сторонами в договоре аренды земельного участка условий о начислении арендной платы за период до его заключения означает признание арендатором обязательства и прерывает течение срока исковой давности

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альпинарий» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 789 013 руб. 28 коп. за период с 22 июня 2012 г. по 30 июня 2021 г. Требования основаны на условиях договора от 17.06.2021 № М-07-056826, согласно которым арендная плата начисляется с 22 июня 2012 г., а также на нормах земельного и гражданского законодательства, регулирующих обязанность собственника объекта недвижимости вносить плату за пользование публичным земельным участком.

Арбитражный суд города Москвы решением от 03.11.2023, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 и Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2024, взыскал с ответчика 194 833 руб. 75 коп. задолженности, а в остальной части иска отказал. Суды признали, что требования за период до 01 марта 2019 г. заявлены с пропуском срока исковой давности, поскольку заключение договора в 2021 г. не прерывает течение давностного срока.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правила исковой давности. В силу пункта 1 статьи 196 общий срок исковой давности составляет три года. Пункт 1 статьи 200 определяет началом течения срока день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

Существенным правовым обстоятельством являлось то, что в пункте 3.2 и 3.3 договора аренды от 17.06.2021 стороны согласовали начисление платы начиная с 22.06.2012, закрепив годовой размер платы в приложении к договору. Такое условие означало признание долга арендатором, что прерывало течение срока исковой давности на основании статьи 203 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43, действия должника, свидетельствующие о признании долга, прерывают срок давности. К ним относятся изменение договора, из которого следует признание долга, и иные документы, прямо подтверждающие согласие должника на исполнение обязательства за прошедший период.

Подписание договора аренды в 2021 году при буквальном толковании его условий (статья 431 ГК РФ и разъяснения постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49) означало признание долга и согласие арендатора на его оплату. Следовательно, срок исковой давности начал течь заново с момента нарушения нового согласованного срока внесения платежа.

Отказ во взыскании задолженности за 2012–2019 годы не соответствовал закону, так как суды не приняли во внимание приведенные положения ГК РФ и разъяснения Пленума Верховного Суда. Игнорирование этих обстоятельств нарушило принцип добросовестности и равенства сторон (статьи 10 и 307 ГК РФ).

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2024 по делу № А40-65308/2022 отменены в части отказа в иске Департаменту и взыскания судебных расходов. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. В остальной части акты оставлены без изменения.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2023 № А40-65308/2022
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 № 09АП-86584/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2024 № Ф05-10247/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2024 № 305-ЭС24-17284