Исключительное право собственника жилого дома на приобретение земельного участка без торгов возникает при государственной регистрации права на объект, а подтверждение соразмерности площадей дома и участка законом не предусмотрено

Административный истец, являвшийся собственником жилого дома площадью 71,7 кв. м, возведённого на земельном участке площадью 4761 кв. м, арендованном по результатам аукциона, обратился в комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края за приобретением участка в собственность без торгов. Решением от 11.07.2025 ему было отказано из-за несоразмерности площадей дома и участка и отсутствия документов, подтверждающих необходимость участка запрашиваемого размера. В административном иске заявитель просил признать отказ незаконным и возложить на комитет обязанность подготовить, подписать и направить проект договора купли-продажи.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 10.10.2025 административный иск удовлетворён, отказ признан незаконным, на комитет возложена обязанность повторно рассмотреть заявление. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 17.12.2025 решение оставлено без изменения. Кассационным определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2026 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку заявитель, по мнению кассационного суда, не доказал необходимость участка такой площади. При новом рассмотрении апелляционным определением Пермского краевого суда от 13.04.2026 решение первой инстанции отменено и в удовлетворении административного иска отказано по мотиву несоблюдения соразмерности площадей и недоказанности потребности в участке запрашиваемого размера.

Нарушения, установленные Верховным Судом: критерий соразмерности при выкупе участка под домом

Верховный Суд установил, что кассационный суд и суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении неправильно истолковали условия приобретения без торгов участка, на котором расположен принадлежащий гражданину жилой дом. Они признали решающим соотношение площадей дома и участка и возложили на собственника обязанность доказать необходимость всего участка, хотя такой критерий не назван в качестве самостоятельного условия исключительного права. Вывод о законности отказа поэтому основывался на дополнительном требовании, не предусмотренном земельным законодательством.

Из материалов дела следовало, что право собственности на жилой дом зарегистрировано 19.06.2025 и не прекращено, а дом расположен в границах арендованного участка, предоставленного по результатам аукциона. Административный истец являлся собственником объекта недвижимости на публичном участке и обратился за его приобретением без торгов. Несмотря на это, кассационный суд поставил реализацию исключительного права в зависимость от доказательства необходимости участка именно площадью 4761 кв. м.

Участок соответствовал градостроительным параметрам территории. Его площадь 4761 кв. м находилась между установленными пределами 600 и 10 000 кв. м; максимальный процент застройки составлял 40 процентов, а минимальный процент не был установлен. На участке был возведён поставленный на государственный кадастровый учёт жилой дом. Земля использовалась в соответствии с разрешённым использованием, параметры строительства не были нарушены, а административный ответчик не оспаривал наличие хозяйственных построек, зоны отдыха, посадок, огорода, инженерных сетей, автономного водоснабжения и системы отвода стоков.

При таких данных сопоставление площади дома с площадью участка не позволяло само по себе установить отсутствие права на его приобретение. Законность отказа могла проверяться по основаниям, указанным уполномоченным органом и предусмотренным земельным законодательством, но не посредством введения дополнительного критерия соразмерности. Возложив на собственника обязанность обосновать, какая часть сформированного и используемого участка необходима для эксплуатации дома, суды фактически расширили перечень условий статьи 39.20 ЗК РФ и допустили отказ при соблюдении предусмотренных ею требований.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ публичный земельный участок, на котором расположено здание, может быть продан без торгов его собственнику в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник здания имеет исключительное право приобрести такой участок в собственность или аренду. Обязательным условием является наличие принадлежащего ему объекта недвижимости, а требование о подтверждении соразмерности площадей в этой норме отсутствует. Поскольку право на дом было зарегистрировано, участок отвечал предельным размерам и использовался по назначению, у комитета не имелось правового основания для отказа по мотивам недостаточного обоснования площади.

Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2026 и апелляционное определение Пермского краевого суда от 13.04.2026 отменены. Решение Пермского районного суда Пермского края от 10.10.2025 и апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.12.2025 оставлены в силе.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2026 № 44-КАД26-4-К7

Применимые нормы

Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ — Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ — Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
Пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ — Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
Часть 1 статьи 328 КАС РФ — Основания для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке
Часть 2 статьи 329 КАС РФ — Полномочия суда кассационной инстанции
Пункт 7 части 2 статьи 330 КАС РФ — Кассационное определение, постановление президиума суда
Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2020 № 17 — О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о приобретении без торгов земельного участка, на котором расположен принадлежащий заявителю жилой дом, несоразмерность площадей дома и участка не может рассматриваться как самостоятельное основание для отказа, если право на дом зарегистрировано, участок соответствует предельным размерам и используется по назначению. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в кассационном определении от 22.07.2026 № 44-КАД26-4-К7 признала ошибочным вывод о необходимости дополнительно доказывать потребность в участке запрашиваемой площади, поскольку статья 39.20 ЗК РФ такого условия не содержит.