Когда отказ признания садового дома жилым из-за вида разрешенного использования участка будет незаконным: разъяснил Верховный суд

Собственница земельного участка обратилась в суд с иском к администрации о признании незаконным отказ признания садового дома жилым. Она пояснила, что владеет земельным участком, категория земель «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования «для садоводства». На нем расположен садовый дом, назначение нежилое.

С целью признания этого дома жилым, собственница обратилась в администрацию с заявлением на признание садового дома жилым домом, приложив к нему выписку из ЕГРН на садовый дом и заключение специалиста. На данное заявление администрация ответила, что документы для перевода садового дома оставлены без рассмотрения, поскольку земельный участок находится в зоне реорганизации застройки в индивидуальную высокоплотную жилую застройку в соответствии с Правилами землепользования и застройки города. К основным видам разрешенного использования земельного участка, находящегося в данной зоне, относятся «коммунальное обслуживание», «земельные участки (территории) общего пользования». Кроме того, земельный участок находится санитарно-защитной зоне, в которой невозможно размещение жилой застройки.

Считая отказ администрации незаконным, владелица участка обратилась в суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из следующего:

• доказательства размещения земельного участка в санитарно-защитной зоне не представлены;
• Правила землепользования и застройки города утверждены после возведения садового дома;
• земельный участок расположен на землях населенного пункта, в границах территории, отведенной ТСН для ведения садоводства, поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для садоводства», который позволяет размещение на нем как садового, так и жилого дома,
• по заключению специалиста садовый дом пригоден для постоянного проживания и соответствует требованиям строительных норм и правил.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. Он пояснил, что по градостроительному регламенту земельный участок находится в территориальной зоне, где разрешены виды использования «коммунальное обслуживание», «земельные участки (территории) общего пользования». А вид разрешенного использования «садоводство» по приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 не предусматривает возведение жилых строений. Кассационный суд с ним согласился.

Верховный суд отменил отказ признания садового дома жилым

Верховный суд судебные акты апелляционной и кассационной инстанции отменил с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Он пояснил, что если вид разрешенного использования земельного участка, на котором создан садовый дом, подлежащий признанию жилым домом, предусматривает такое размещение объекта, а сам объект соответствует требованиям технических регламентов, предъявляемым к объектам недвижимости, собственник вправе обратиться в уполномоченный орган для признания дома жилым.

В ответе администрации не приведены основания для отказа, предусмотренные п. 61 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Также суды апелляционной и кассационной инстанций оставили без внимания положения ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ. В которой указано, что для целей применения в данном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН, считаются равнозначными. Такие земельные участки являются садовыми земельными участками.

При таких данных вывод судов апелляционной и кассационной инстанций, что установленный вид разрешенного использования земельного участка заявителя не предусматривает возможность возведения на нем жилых строений, является ошибочным.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.02.2024 г. № 9-КАД23-14-К1