Превышение допустимой предельной этажности здания и площади застройки не влечет признание недействительными ГПЗУ, если строительство соответствует нормативам плотности застройки

На основании постановления главы города А. получил земельный участок под строительство жилого дома. Управлением архитектуры и градостроительства администрации ему был выдан градостроительный план земельного участка, а застройщику ООО — разрешение на строительство.

Однако в ходе внеплановой проверки Минстроя Республики выявлены нарушения, связанные с несоответствием градостроительного плана земельного участка требованиям Правил землепользования и застройки города и Земельного кодекса РФ. Участок расположен в зоне, где допустима застройка зданиями высотой не более 7 этажей, а коэффициент застройки не должен превышать 60 %. Фактически строительство 12-этажного дома привело к превышению коэффициента застройки до 64,17 %.

Районный суд, а затем апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили требования Минстроя, признав градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство недействительными. Суды сослались на нарушение ст. 38 Правил землепользования и застройки, а также ст. 11 ЗК РФ. Они указали, что несоответствие градостроительного плана земельного участка установленным нормам делает невозможным законное строительство объекта. В удовлетворении встречных исковых требований А. о признании незаконными акта проверки и предписания суды отказали.

Верховный Суд РФ разъяснил, что выдача ГПЗУ и разрешения на строительство ранее неоднократно проверялась, и нарушения, выявленные в 2022 году, не являлись новыми. Администрация города, предоставляя возможность строительства 12-этажного многоквартирного дома на земельном участке, действовала в пределах своих полномочий. Постановление главы администрации города о разрешении строительства 12-этажного многоквартирного жилого дома не оспорено, незаконным не признано.

В рамках рассмотрения другого дела суд уже отказал в удовлетворении иска прокурора. Он также отметил, что факт строительства 12-этажного многоквартирного жилого дома на территории, предусматривающей строительство построек до 7 этажей, не может служить самостоятельным основанием для вывода о создании угрозы для жизни и здоровья населения. Так как утверждение правил землепользования и застройки городских округов находилось в ведении органа местного самоуправления, который разрешил строительство 12-этажного дома.

Судебная коллегия подчеркнула, что формальное соответствие оспариваемых документов нормам права не должно приводить к ущемлению прав застройщика, который уже понес значительные затраты на строительство.

При разрешении вопроса о том, влечет ли превышение допустимой предельной этажности здания и площади застройки признание недействительными ГПЗУ и разрешения на строительство, суду необходимо было учесть выводы повторной экспертизы. По ее результатам начатое строительство 12-этажного одноподъездного многоквартирного жилого дома соответствует нормативам плотности застройки.

В результате судебные акты были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2025 № № 20-КАД24-8-К5