Арендатор приусадебного участка вправе выкупить его в собственность без проведения торгов только после окончания строительства основного объекта, даже когда хозяйственная постройка возведена и зарегистрирована

Административный истец с 2009 года пользовался на праве аренды земельным участком в границах населённого пункта с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства. В 2022 году им возведено нежилое здание — хозблок площадью 5,1 кв. м, поставленное на государственный кадастровый учёт с одновременной государственной регистрацией права собственности. Как собственник расположенного на участке объекта недвижимости он обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого участка в собственность за плату без проведения торгов. Отказ был мотивирован недостижением цели, для которой участок предоставлялся. Оспаривание этого решения стало предметом административного дела.

Решением Видновского городского суда Московской области от 16.05.2023 административный иск удовлетворён. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 22.04.2024 это решение отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении требований. Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2024 апелляционное определение оставлено без изменения. По запросу судьи дело истребовано и передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Выводы Верховного Суда: хозяйственная постройка и условие выкупа арендованной земли

Верховный Суд установил, что исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов признаётся за собственником расположенного на участке здания лишь при достижении той цели, для которой участок предоставлялся. Возведением на арендованной приусадебной земле одной хозяйственной постройки эта цель не достигается: такая постройка предназначена для обслуживания главного объекта строительства и жилым домом не является. Государственной регистрацией права собственности на неё самостоятельное основание для выкупа не создаётся.

Основанием отказа послужило обращение лица, которое по земельному законодательству права на приобретение участка без проведения торгов не имеет. Такое право принадлежит гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на испрашиваемых участках. Однако приведённые нормы применяются с учётом общих положений, обязывающих использовать землю в соответствии с её целевым назначением. Поэтому исключительное право связывается с достижением цели предоставления, а не с фактом государственной регистрации права на возведённое строение.

Приусадебный земельный участок с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства предназначен для размещения жилого дома, гаража и иных подсобных сооружений, производства сельскохозяйственной продукции и содержания сельскохозяйственных животных. К хозяйственным постройкам отнесены здания, строения и сооружения, которые предназначены для обслуживания главного объекта строительства либо для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и жилыми домами не являются. Возведённый на арендованной земле хозблок признан такой постройкой.

Юридическое значение приведённого вывода состоит в том, что очерёдность возведения объектов на приусадебной земле определяется самим правообладателем, однако правило о возмездном выкупе таким выбором не исключается. Приобретение участка в собственность допускается только после окончания строительства основного объекта, и до этого момента исключительное право за арендатором не признаётся. Созданием хозяйственной постройки ранее главного объекта такое право не порождается.

Согласно подпункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается, когда с заявлением обратилось лицо, не имеющее права на приобретение участка без проведения торгов. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 того же кодекса исключительное право на приобретение земельных участков имеют собственники расположенных на таких участках зданий и сооружений. По смыслу норм, утверждённых Правительством Российской Федерации, к хозяйственным постройкам отнесены строения на земле для ведения личного подсобного хозяйства при высоте не свыше двадцати метров и не более трёх надземных этажей. Возникновение исключительного права у собственника такой постройки исключается.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 22.04.2024 и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2024 оставлены без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2025 № 4-КАД25-14-К1

Применимые нормы

Подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ — Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ — Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 — Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования

Правовая позиция для вставки в документ

Исключительное право на приобретение находящегося в публичной собственности земельного участка без проведения торгов принадлежит собственнику расположенного на участке здания лишь при достижении той цели, для которой участок предоставлялся. Если на приусадебной земле, переданной в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, возведена только хозяйственная постройка, предназначенная для обслуживания главного объекта строительства и жилым домом не являющаяся, право на выкуп ни её строительством, ни государственной регистрацией права собственности на неё не порождается: приобретение участка в собственность на возмездной основе допускается после окончания строительства основного объекта. Такой правовой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 10.12.2025 № 4-КАД25-14-К1.