Земельный участок не предоставляется в частную собственность в упрощённом порядке продажи без проведения торгов, если он ограничен в обороте как расположенный в пределах особо охраняемой природной территории

Административный истец оспорила распоряжение Администрации города Норильска от 20.09.2024 № 6351 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и просила возложить на орган обязанность повторно рассмотреть её заявление. Участок отнесён к категории земель особо охраняемых природных территорий и объектов, вид разрешённого использования — для установки домика отдыха, размещения сооружений вспомогательного использования и организации досуга. Заявление о выкупе подано 10.09.2024 со ссылкой на упрощённый порядок продажи публичной земли. Отказ мотивирован истечением срока договора аренды и недопустимостью предоставления участка на заявленном виде прав. Административный истец считала договор аренды продлённым на неопределённый срок, поскольку требований о его прекращении ни одна из сторон не заявляла, а арендные платежи вносились.

Решением Норильского городского суда Красноярского края от 31.10.2024 административный иск удовлетворён, на управление имущества возложена обязанность повторно рассмотреть заявление в течение 14 календарных дней со дня вступления решения в законную силу. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 04.02.2025 и кассационным определением судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2025 решение оставлено без изменения. Нижестоящие суды исходили из того, что на дату обращения договор аренды являлся действующим, а оспариваемое распоряжение не называет норм, по которым участок отнесён к землям, ограниченным в обороте. По кассационной жалобе органа местного самоуправления дело истребовано и передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: упрощённый порядок применён без проверки оборотоспособности участка

Верховный Суд установил, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность закону соответствовал: участок, расположенный в пределах особо охраняемой природной территории, ограничен в обороте, и предоставление его на заявленном виде прав не допускается. Нижестоящие суды признали распоряжение незаконным, сочтя соблюдёнными условия упрощённого порядка продажи публичной земли, тогда как запрет земельного законодательства этим порядком не преодолевается. Вывод о праве арендатора на приобретение участка сделан без установления его правового режима.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа публичных земельных участков осуществляется на торгах, а пунктом 2 той же статьи установлены исключения из этого правила. Согласно подпункту «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 наряду с названными случаями допускается продажа без проведения торгов участка, предназначенного для отдыха (рекреации) и предоставленного в аренду. Между тем это право может быть реализовано только при отсутствии предусмотренных статьёй 39.16 названного кодекса оснований для отказа.

Срок аренды истёк 01.07.2017, и с заявлением о заключении нового договора ни арендатор, ни правопредшественник по договору аренды до этой даты не обращались. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право на новый договор без торгов возникает при совокупности условий, первое из которых — подача заявления до дня истечения срока прежнего договора. По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновлённым на неопределённый срок при продолженном пользовании и отсутствии возражений арендодателя, однако к публичной земле это правило применимо лишь при наличии у арендатора права на новый договор без торгов.

Ограничение оборотоспособности участка проверке не подвергалось, и потому условия применения исключения из общего правила о торгах остались неустановленными. Суды ограничились действием договора аренды на дату обращения и внесением арендных платежей, а категория земель предметом исследования не стала. Указание на то, что оспариваемое распоряжение не называет норм об ограничении участка в обороте, от такой проверки не освобождало, поскольку режим участка задан законом и сведениями реестра недвижимости, а не полнотой мотивировки отказа.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости участок отнесён к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и входит в зону учреждений и объектов рекреации. В силу пункта 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к таким землям относятся земли особого природоохранного и рекреационного значения, изъятые из хозяйственного использования и оборота. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 названного кодекса участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничиваются в обороте, а в силу абзаца второго пункта 2 той же статьи ограниченный в обороте участок в частную собственность не предоставляется, кроме случаев, установленных федеральными законами. Отсюда следует, что основание отказа, предусмотренное пунктом 19 статьи 39.16 названного кодекса, применено правомерно.

Отменены решение Норильского городского суда Красноярского края от 31.10.2024, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 04.02.2025 и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2025. Принято новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2025 № 53-КАД25-9-К8

Применимые нормы

Пункты 1 и 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации — Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

Пункт 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации — Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Пункты 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации — Ограничения оборотоспособности земельных участков

Пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации — Понятие и состав земель особо охраняемых территорий

Пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации — Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации — Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Подпункт «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 — Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах

Правовая позиция для вставки в документ

Земельный участок, отнесённый к землям особо охраняемых территорий и объектов, в частную собственность не предоставляется, поскольку ограничен в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Упрощённый порядок продажи публичной земли без проведения торгов, введённый Правительством Российской Федерации наряду со случаями, предусмотренными земельным законодательством, применяется только при отсутствии оснований для отказа в предоставлении участка и названного запрета не устраняет. Продолжение пользования участком после истечения срока аренды и внесение платы за фактическое пользование права на приобретение участка без торгов не создают. Вывод касается предоставления участка в собственность и иных видов прав на него не затрагивает. Такой правовой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 19.11.2025 № 53-КАД25-9-К8.