Учет требований дольщиков при банкротстве застройщика: расчет денежной суммы, подлежащей выплате участнику строительства

Участник долевого строительства, заключил с ООО договор долевого участия в строительстве. Согласно договору, он должен был получить однокомнатную квартиру общей площадью 46,4 кв. метра, стоимость которой составила 1 856 000 рублей. Однако обязательство по передаче квартиры не было исполнено, и в рамках дела о банкротстве общества дольщик обратился в суд с заявлением о внесении изменений в реестр требований кредиторов, указав на необходимость учета убытков в виде реального ущерба в сумме 6 366 000 рублей. Эти убытки были рассчитаны как разница между текущей рыночной стоимостью квартиры и ценой, указанной в договоре.

Решения нижестоящих инстанций были последовательными: Арбитражный суд города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа отказали в удовлетворении заявления. Суды исходили из того, что после выплаты возмещения в размере 3 795 798 рублей 40 копеек публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – фонд), требования дольщика были признаны погашенными и исключены из реестра. Суды посчитали, что он перестал быть участником строительства и не имеет оснований для внесения изменений в реестр.

Нарушения, установленные Верховным Судом, заключаются в неправильном применении норм Закона о банкротстве и Закона № 218-ФЗ. Суды не учли, что требование участника строительства о передаче жилого помещения учитывается в реестре на основании подпунктов 3 и 7 пункта 1 статьи 201.1 и статьи 201.4 Закона о банкротстве. При этом в реестре должна быть отражена и денежная сумма, подлежащая выплате участнику строительства в случае невозможности исполнения обязательства в натуре. Эта сумма рассчитывается как сумма средств, уплаченных по договору, и величины удорожания жилого помещения, определяемой на день введения первой процедуры банкротства (пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве).

Верховный Суд указал, что суды нижестоящих инстанций не проверили, имеется ли положительная разница между выплаченной фондом суммой и денежным эквивалентом обязательства застройщика, определенным в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве. Фонд, в отличие от застройщика, не обязан компенсировать убытки в полном объеме, и выплаченная им сумма может быть меньше, чем сумма, подлежащая включению в реестр. Таким образом, выводы судов о необоснованности заявления участника строительства были преждевременными.

Суд подчеркнул, что учет требований дольщиков при банкротстве застройщика должен осуществляться с учетом всех норм законодательства, включая удорожание жилья на день введения первой процедуры банкротства. Суды не учли, что получение возмещения от фонда не означает полного погашения требований участника строительства, и не проверили, сохраняется ли разница между выплаченной суммой и суммой, подлежащей включению в реестр.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368 (6)