Реализация общего имущества многоквартирного дома в конкурсном производстве как самостоятельного объекта является ничтожной сделкой и не создает правовых оснований для удовлетворения требований кредиторов

Индивидуальный предприниматель С.А.Г. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Банк Кремлевский» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 721 800 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования основаны на том, что денежные средства были получены банком в результате реализации в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Молодежный центр «Компас» части общего имущества многоквартирного дома, которое впоследствии решением суда общей юрисдикции было признано таковым, а право собственности истца на него – отсутствующим. По мнению истца, это свидетельствует об отсутствии правовых оснований для получения банком указанной суммы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для получения банком денежных средств, поскольку они были перечислены на основании вступившего в законную силу судебного акта о включении требований банка в реестр требований кредиторов и в результате реализации предмета залога в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 решение оставлено без изменения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 05.06.2024 поддержал выводы нижестоящих судов, указав, что договор ипотеки и торги не признаны недействительными, а действия конкурсного управляющего по реализации имущества не оспорены.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что помещения, реализованные в рамках дела о банкротстве должника, фактически являлись частью общего имущества многоквартирного дома. В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ они находятся в долевой собственности всех собственников помещений и не могут отчуждаться отдельно.

Положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделки, противоречащие закону, являются ничтожными. К ним относятся договоры об ипотеке и последующие договоры купли-продажи, заключенные в отношении общего имущества многоквартирного дома, признанного несамостоятельным объектом.

Судами не был учтен правовой смысл статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которой лицо обязано возвратить неосновательное обогащение, полученное без установленных законом или договором оснований. Банк получил удовлетворение требований за счет продажи имущества, которое не могло быть предметом оборота, поэтому его имущественная масса увеличилась безосновательно.

Ссылки судов на судебные акты о включении требований банка в реестр кредиторов не могут служить основанием для отказа в иске, так как такие акты не разрешали спор о принадлежности имущества. Суд общей юрисдикции признал спорные помещения общим имуществом дома, что подтверждает ничтожность соответствующих сделок.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2023 № А40-109777/2023
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 № 09АП-89190/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2024 № Ф05-9699/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2024 № 305-ЭС24-13782